La morosidad es, probablemente, el tema que más inquietud genera en las comunidades de propietarios. Cuando uno o más vecinos dejan de pagar las cuotas, el resto acaba notándolo, y es habitual que nos pregunten qué se puede hacer y hasta dónde se puede llegar. En esta publicación queremos explicar cómo solemos afrontar estas situaciones y por qué la manera de gestionarlas marca mucho la diferencia entre administradores de fincas.

Conviene empezar por el impacto real que tiene. Una comunidad funciona con las aportaciones de todos los propietarios, y el presupuesto anual se calcula contando con que esos ingresos llegarán. Cuando no llegan, la comunidad puede tener dificultades para pagar a los proveedores habituales, como la limpieza, el mantenimiento del ascensor o los seguros, y a veces hay que aplazar reparaciones u obras necesarias. En los casos más graves, el resto de vecinos acaban asumiendo una derrama extraordinaria para cubrir un agujero que no han generado. Por eso, más que una cuestión contable, la morosidad es una cuestión de convivencia.

Cada situación es diferente y no todas se resuelven igual, pero los pasos que se suelen seguir son estos:

  1. Control y seguimiento mensual de los recibos. La mejor herramienta contra la morosidad es detectarla con la mayor brevedad posible. Un seguimiento periódico de los cobros permite ver un recibo devuelto enseguida, cuando todavía hablamos de un importe pequeño y fácil de resolver.

  2. Contacto con el propietario o propietaria. Muchos impagos no responden a una mala voluntad, sino a un descuido, a un cambio de cuenta bancaria o a una dificultad puntual. Un primer contacto discreto, por teléfono o por escrito, suele resolver buena parte de los casos sin ninguna tensión.

  3. Avisos formales y reclamación de la deuda. Si la situación no se corrige, se pasa a la comunicación escrita formal, donde se detalla el importe pendiente y los periodos que comprende. Dejar constancia de estas reclamaciones es importante, porque es lo que sostiene cualquier paso posterior.

  4. Planes de pago. Normalmente en la junta ordinaria se propone un acuerdo de fraccionamiento que permita al propietario o propietaria ponerse al día de los recibos pendientes de pago, de manera que la comunidad y la persona deudora lo vean proporcionado y asequible respectivamente. A menudo es la salida más práctica para todas las partes, porque la comunidad puede recuperar el dinero y se evita un procedimiento jurídico que se puede alargar con el tiempo.

Cuando el impago persiste pese a todos estos intentos, el Código Civil Catalán prevé la vía judicial. El procedimiento habitual pasa por que la junta de propietarios apruebe la liquidación de la deuda, se emita la certificación correspondiente y se notifique al propietario deudor antes de presentar la reclamación ante los tribunales. En estos casos, los gastos derivados del procedimiento pueden repercutirse al deudor. También conviene recordar que la ley prevé que los propietarios que no estén al corriente de pago puedan ver limitado su derecho de voto en las juntas. Ahora bien, llegar hasta aquí es siempre la última opción: nuestro objetivo es resolverlo mucho antes.

Aquí es donde una gestión profesional aporta más valor. La diferencia entre un impago de dos meses y una deuda de tres años suele ser, simplemente, el tiempo que se ha tardado en actuar. Un seguimiento constante, una información económica clara en la junta y una actuación ordenada desde el primer aviso evitan que el problema crezca y que el desgaste recaiga sobre el presidente o sobre los propietarios.

En Administración de Finques Mozart tratamos la morosidad con rigor pero también con prudencia, adaptando cada actuación a la realidad de cada comunidad y cada propietario moroso. Creemos que la constancia y la transparencia son la mejor manera de proteger las cuentas de la comunidad y, a la vez, la buena convivencia entre copropietarios.