La morositat és, probablement, el tema que més neguit genera a les comunitats de propietaris. Quan un o més veïns deixen de pagar les quotes, la resta acaba notant-ho, i és habitual que ens preguntin què es pot fer i fins a on es pot arribar. En aquesta publicació volem explicar com solem afrontar aquestes situacions i per què la manera de gestionar-les marca molt la diferència entre administradors de finques.

Convé començar per l’impacte real que té. Una comunitat funciona amb les aportacions de tots els propietaris, i el pressupost anual es calcula comptant que aquests ingressos arribaran. Quan no arriben, la comunitat pot tenir dificultats per pagar els proveïdors habituals, com la neteja, el manteniment de l’ascensor o les assegurances, i de vegades s’han d’ajornar reparacions o obres necessàries. En els casos més greus, la resta de veïns acaben assumint una derrama extraordinària per cobrir un forat que no han generat. Per això, més que una qüestió comptable, la morositat és una qüestió de convivència.

Cada situació és diferent i no totes es resolen igual, però els passos que se solen seguir són aquests:

  1. Control i seguiment mensual dels rebuts. La millor eina contra la morositat és detectar-la amb la major brevetat possible. Un seguiment periòdic dels cobraments permet veure un rebut retornat de seguida, quan encara parlem d’un import petit i fàcil de resoldre.

  2. Contacte amb el propietari o propietària. Molts impagaments no responen a una mala voluntat, sinó a un descuit, a un canvi de compte bancari o a una dificultat puntual. Un primer contacte discret, per telèfon o per escrit, sol resoldre bona part dels casos sense cap tensió.

  3. Avisos formals i reclamació del deute. Si la situació no es corregeix, es passa a la comunicació escrita formal, on es detalla l’import pendent i els períodes que comprèn. Deixar constància d’aquestes reclamacions és important, perquè és el que sosté qualsevol pas posterior.

  4. Plans de pagament. Normalment a la junta ordinària es proposa un acord de fraccionament que permeti al propietari o propietària posar-se al dia dels rebuts pendents de pagament, de manera que la comunitat i la persona deutora ho vegin proporcionat i assequible respectivament. Sovint és la sortida més pràctica per a totes les parts, perquè la comunitat pot recuperar els diners i s’evita un procediment jurídic que es pot allargar amb el temps.

Quan l’impagament persisteix malgrat tots aquests intents, el Codi Civil Català preveu la via judicial. El procediment habitual passa perquè la junta de propietaris aprovi la liquidació del deute, s’emeti la certificació corresponent i es notifiqui al propietari deutor abans de presentar la reclamació davant els tribunals. En aquests casos, les despeses derivades del procediment poden repercutir-se al deutor. També cal recordar que la llei preveu que els propietaris que no estiguin al corrent de pagament puguin veure limitat el seu dret de vot en les juntes. Ara bé, arribar aquí és sempre l’última opció: el nostre objectiu és resoldre-ho molt abans.

Aquí és on una gestió professional aporta més valor. La diferència entre un impagament de dos mesos i un deute de tres anys sol ser, simplement, el temps que s’ha trigat a actuar. Un seguiment constant, una informació econòmica clara a la junta i una actuació ordenada des del primer avís eviten que el problema creixi i que el desgast recaigui sobre el president o sobre els propietaris.

A Administració de Finques Mozart tractem la morositat amb rigor però també amb prudència, adaptant cada actuació a la realitat de cada comunitat i cada propietari morós. Creiem que la constància i la transparència són la millor manera de protegir els comptes de la comunitat i, alhora, la bona convivència entre copropietaris.